这些极具江南遗韵的古建筑怎么对待，成了一件棘手的事情。
在有一定历史价值，政府却又无力保护这一两难背景之下，古城苏州对一部分非文物保护单位的古建筑毅然选择了“上市”这条路。
苏绣创始人沈寿的故居“绣园”、唐寅故居“桃坞别院”、有精美百花木雕的“口金德园……这些有着相当历史文化意义的古宅，正在以千万元的交易价格重新为私人所拥有。
□《南方周末》记者易颖《苏州日报》记者高岩
在城市的现代化和历史建筑的保护这两者之间，中国不少城市在备受争议中前行。这一回，争议的对象是苏州，一个以历史风味保护完好著称的江南古城。
10月25日，苏州公布了《苏州古建筑保护条例》，条例中明确“鼓励国内外组织和个人购买或者租用古建筑”。戏剧性的是，3天以后通过的《中华人民共和国文物保护法》规定，国有不可移动文物不可转让抵押和买卖。由此，《苏州古建筑保护条例》一度被报道说因与国家法律有冲突而被“叫停”。
12月6日，记者从苏州获悉，《保护条例》并未被叫停。苏州市人大法工委的专家解释说，新条例所允许买卖的古建筑明确规定是属于非文物的范围，与国家文物法中所指的文物概念有根本区别，因此并无冲突。
古城与古宅
苏州是一座奇妙的古城。
在的士司机沈铭铸这样的苏州人看来，除了拙政园、狮子林、留园这样的江南园林和文物古迹外，这个古城最“宝贝”的，就是分布在大街小巷的200多处破旧的古建筑。
“不要看破破烂烂的，这些古宅都是解读苏州历史的密码。”吴都学会副会长、64岁的王仁宇退休前是苏州市文物管理委员会的主任，对苏州历史可谓了如指掌。
因为经济发达，很早以来，众多达官贵人、商贾富豪和文人雅士就爱在这里置地盖房，至明清鼎盛时期，苏州古城内外便有600多处私家园林。
“保留得最完整的便成了旅游景点，”王仁宇认为，现存的200多处破烂的古建筑是“古城的遗传基因”，“如果只有孤零零的一些文物，没有大量古建筑在那儿支撑着，很难说这个城市还会不会保留这种江南遗韵。”
然而，“破破烂烂”正表明，这些古宅正处于令人担忧的状态。
苏州“潘宅”曾经是江南第一豪宅。乾隆时期巨商潘麟兆兄弟几人一起做生意，靠着往返于印度和东北地区经营丝绸药材积累的巨资，他们修建了占地5400多平方米的大宅子。
现在的潘宅已经十分破旧，但七进五路的结构还大体保留着。这得益于外面门框上钉着的“苏州控保建筑”的牌子。“控保建筑”是苏州的发明创造。王仁宇回忆说，1982年全市搞了一个文物和古建筑普查，发现除了国家、省级和市级文物建筑以外，苏州还有260处“有相当价值”的古建筑。于是，统统钉上“控制保护建筑”的牌子。在后来的旧城改造过程中，这些古建筑得以享受了“准文物”待遇。
就在这20年间，国内很多历史文化名城的古建筑却大多没有躲过旧城改造引发的大规模拆迁劫难。
虽然“始终没有动”，但尴尬的是，这些“准文物”很少能享受到文物的维修待遇。实际上，对于有着140处文物保护单位的苏州而言，每年400万元左右的文物保护资金都是杯水车薪，“控保”古建筑就更是难以顾及。有关部门含蓄的说法是，“一直没有建立持续的投入机制”。
“老房子住着冬暖夏凉，就是太旧了，”61岁的潘蕴德是潘家第19代后人。她回忆童年时候的大宅院，“在里面捉迷藏，很多地方都跑不完，每一进的照壁上的透雕花草都不一样。”
她的老伴赵根宝在边上指点我们看房梁上一些缺损的地方，“可能是榫头烂了，这些木雕刻花的东西开始往下掉了。”
“前人建得起，但我们维护不起。”平江书画院工艺师杨泓是潘家外甥，也住在潘宅里面，因为业务关系，他经常在外面帮着“弄弄老房子的牌匾”，知道古宅的维护费用“不是一个小数目”，他说，日子有好有坏，但潘家的后人没有富得可以维修祖业的。因此潘宅就一直没有维修过。
像潘宅一样，苏州的古宅绝大部分在解放后成为了国有企业的厂房或者普通市民居住的公房。在另外一些已经变成“七十二家房客”式的大杂院，记者看见，原来是园林的空地四边搭建了不少屋子，狭窄的空地上晾满了衣服，院角倒水的地方则堆放着几个马桶。
卖家
事实上，早在5年前，苏州古建筑就悄然走上了“上市”之路。
1995年，苏州市政府将古城区划分为54个街坊进行开发。首批试点的3个街坊都各有几处文物和控保建筑。拿到37号街坊开发权的沧浪房地产开发集团将文物建筑照规定整修了，但袁学澜故居则让董事长史建华好一阵犹豫。
袁学澜是清代诗人，太平天国战乱后迁入苏州城中，购得卢氏旧宅加以整修，因为从庭院里面能看到不远处的双塔，便题为“双塔影园”。但是，这个“堂屋宏深，屋比百椽”的宅院如今却住着68户人家，跟其他大杂院一样破败不堪。
讲究效益的开发公司通常都不喜欢“动”控保建筑。房子维修要求高，安置里面挤得密密麻麻的居民又麻烦。但史建华却用一个保护性很强的方案争取到了文管委的支持。在将住户协议搬迁以后，公司投入上千万元加以修缮、改造，并仿照拙政园的风格，挖池叠石、建亭筑轩。如今，这个边上有河、门前有树，周围是一片独院别墅的古宅已经成为市内价值最高的一个古建筑项目。
“外面觉得买卖古建筑很惊奇，其实一改造旧城就会遇到这个问题。里面的住户动迁出来，这个古建筑怎么办？没有哪家公司有能力让它空着做博物馆。”“双塔影园”整修的同时，史建华在旁边配套开发了一片高档别墅，结果，这一片的地产价值立即提升，沧浪由此成为首批试点中唯一盈利的公司。
随后，苏州古建筑的“上市”开始悄悄演练。苏绣创始人沈寿的故居“绣园”、唐寅故居“桃坞别院”、园内有精美百花木雕的“唫德园”和费氏老宅等另外一些控保建筑，也被房地产公司或产权方加以整修后高价出售或出租。这些古宅的修缮程度不尽一致，唫德园和双塔影园是精装修，桃坞别院只是简单清理。据说，几栋古宅的售价多在1000万元以上。
当破败的古宅置身于市场交易的舞台上后，无论是产权方还是购买者，都在修缮保护上下足了功夫，以便恢复其“古董”身价。就在去年的苏州房展会上，一个被精心包装的古典园林式私家庭院“紫竹苑”以2500万的“天价”震惊了国内房地产界。
可以说，正是这些民间操作微妙地影响了有关部门，最后促成了《保护条例》中买卖条款的产生。
“我们是‘不求所有，但求所在’。表面看卖了，但实际上是吸纳民间资本来参与保护，就算是卖给国外组织，建筑物是不可移动的，它们永远都在苏州，谁也拿不走。”分管文化教育的副市长朱永新介绍说，在看了很多修缮的古宅以后，苏州市的领导班子已经达成这一共识。“我们觉得，市场能做的事情，社会能做的事情，我们政府就不要包着。”
买家
上市方向一定，如何确定价格便成为各方关注的一个话题。
朱永新说，“欧洲有些破旧的古城堡是一块钱卖给个人，我们的古建筑都在市区，价值高，故交给市场去定价。”
通常情况下，古宅的价格是由买卖双方根据搬迁和装修成本，结合地段和环境情况来商议的。
“以后古建筑买卖，我们的底价是把里面居民动迁出来的成本，”朱永新分析说，“如果要把古建筑的无形资产都打入价格中，没有谁买得起，《保护条例》规定买了就要维修，那笔费用还是个大数目。”
山塘街250号正在修建的“山塘雕花楼”就花了商人周炳中不少资金。
这个原来是清代中医许鹤丹故居、一度成为太平天国指挥部的许宅去年发生了一次火灾。当地的区房管局因为有保护的责任，“急于找人把它修起来”，周炳中不顾家人反对花200万元买下了这个废墟。他解释说是“苏州人的古建筑情结”作怪。但是，等他今年年初开工的时候，却拿定主意要建一座豪华的“雕花楼”来经营了。
影响周炳中决策的最主要原因是，许宅所在的山塘街紧挨着苏州历史上最为繁华的阊门。而今年苏州正准备规模开发山塘历史街区保护点，提出的口号是“杭州看西湖，苏州看山塘”。这让周炳中看到了商业前景。
“卖出去的关键就是为古建筑找一个修缮保护的责任主体。”市文管委负责人介绍说，《保护条例》对随意改变古建布局、结构和装修的行为都有明确的处罚规定，在明年年初条例实施以后，文管部门还将对卖出的古建筑的每一个构件都进行登记造册，以便每年进行检查。
据了解，目前几栋古宅的购买者中，有3个台湾商人、1个香港商人和2个本地商人。除了周炳中是有意识经营以外，其余的都是买来居住，行事十分低调。
“历史上，这些古建筑就是私家园林，”苏州市副市长朱永新说，“现在的人想买就说明有实力也有鉴赏力，就算是附庸风雅，也比摆着没有人管好。”
对于“园林上市是不是私有化”的提问，朱永新回避说，“不提私有化，我们提的是走民间道路”，他接着说，“苏州叫卖古建筑是全国第一声，其实我们还是有些羞答答的，条例上面都没敢提出产权的概念，如果更进一步，明确产权可以继承转让，这样，投资者也许会少很多后顾之忧。”
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